Investire nelle potenzialità di un immobile: il principio dell’Highest and Best Use

Il valore di un immobile dipende soltanto dal suo utilizzo attuale oppure anche dalle sue concrete possibilità di trasformazione?

Quando si acquista, si vende o si valuta un immobile, l’attenzione si concentra spesso sulle sue caratteristiche attuali: posizione, dimensioni, destinazione d’uso e stato di manutenzione.

Tuttavia, soprattutto nel caso di immobili commerciali, produttivi o non più utilizzati, può essere importante analizzare anche le alternative di utilizzazione.

È in questo contesto che assume particolare rilevanza il principio dell’Highest and Best Use (HBU), comunemente definito come il più conveniente e miglior uso di un immobile.

Che cos’è l’Highest and Best Use?

L’Highest and Best Use è un principio della valutazione immobiliare riconosciuto dagli standard internazionali.

L’obiettivo è individuare, dal punto di vista dei partecipanti al mercato, l’utilizzazione dell’immobile in grado di esprimere il massimo valore, nel rispetto di precise condizioni.

Non si tratta semplicemente di immaginare una destinazione alternativa, ma di verificarne la concreta fattibilità e convenienza economica.

L’utilizzo attuale potrebbe già rappresentare il miglior uso dell’immobile. In altri casi, invece, una trasformazione, una riqualificazione o una diversa destinazione potrebbero consentire una maggiore valorizzazione.

Le quattro condizioni dell’Highest and Best Use

Per poter essere considerata il più conveniente e miglior uso, un’ipotesi di utilizzazione deve soddisfare quattro condizioni.

1. Essere fisicamente possibile

Le caratteristiche dell’immobile devono consentire la realizzazione del progetto.

Occorre analizzare, tra gli altri elementi:

• dimensioni e distribuzione degli spazi;
• caratteristiche strutturali;
• accessibilità;
• impianti;
• possibilità di ampliamento o trasformazione.

Non tutte le idee sono concretamente realizzabili.

2. Essere giuridicamente ammissibile

L’utilizzazione deve essere compatibile con il quadro normativo applicabile.

La verifica può riguardare:

• strumenti urbanistici;
• destinazioni d’uso consentite;
• vincoli;
• requisiti edilizi;
• autorizzazioni necessarie per lo svolgimento delle attività previste.

Un progetto interessante dal punto di vista commerciale non è necessariamente ammissibile sotto il profilo urbanistico ed edilizio.

3. Essere finanziariamente fattibile

La trasformazione deve risultare economicamente sostenibile.

È necessario considerare:

• costi di acquisizione;
• costi di progettazione e trasformazione;
• oneri e spese;
• tempi di realizzazione;
• ricavi attesi;
• rischi dell’investimento.

La presenza di una domanda potenziale non è sufficiente, se i costi necessari per soddisfarla rendono l’operazione economicamente insostenibile.

4. Esprimere il massimo valore

Tra le alternative fisicamente possibili, giuridicamente ammissibili e finanziariamente fattibili, occorre individuare quella in grado di esprimere il massimo valore dell’immobile.

Non necessariamente la destinazione che consente il maggiore ricavo finale è anche quella più conveniente.

I costi di trasformazione, i tempi e i rischi possono modificare significativamente il risultato economico.

Un esempio concreto: l’ex supermercato di Cordignano

Un immobile che sto attualmente proponendo in vendita attraverso Meridiana 21 consente di comprendere concretamente l’importanza di questo approccio.

Si tratta di un ex supermercato situato a Cordignano, in provincia di Treviso, caratterizzato da:

• circa 900 m² di superficie commerciale ponderata;
• 630 m² di superficie di vendita;
• 540 m² di magazzini e depositi;
• accesso carraio e montacarichi;
• ampio parcheggio pubblico nelle immediate vicinanze.

La configurazione dell’immobile suggerisce diverse ipotesi da approfondire.

Mantenimento della destinazione commerciale

L’immobile potrebbe essere nuovamente utilizzato per la distribuzione alimentare oppure per altre attività commerciali, quali:

• wine shop ed enogastronomia;
• commercio specializzato nei settori della casa, del giardino e degli animali;
• showroom espositivi.

Riconversione funzionale

Altre ipotesi potrebbero riguardare:

• centri medici e poliambulatoriali;
• centri direzionali e uffici;
• strutture dedicate al fitness e al benessere.

Investimento e valorizzazione immobiliare

Un investitore potrebbe inoltre valutare l’acquisizione dell’immobile, la sua riqualificazione e la successiva vendita o locazione a operatori economici.

Naturalmente, queste rappresentano ipotesi preliminari di utilizzazione, non destinazioni già autorizzate o risultati di uno studio di fattibilità.

La loro effettiva realizzabilità e convenienza richiedono specifici approfondimenti.

Perché il valore finale non coincide con il valore attuale

Immaginiamo che un immobile, una volta trasformato, possa raggiungere un valore superiore a quello relativo alla sua utilizzazione attuale.

Questo non significa che l’intero incremento di valore possa essere attribuito all’immobile nello stato in cui si trova oggi.

Occorre tenere conto dei costi necessari per realizzare la trasformazione, dei tempi, degli oneri finanziari, dei rischi e dell’adeguata remunerazione dell’operazione.

La valutazione deve quindi analizzare l’intero processo di valorizzazione, non soltanto il suo risultato finale.

Dalla valutazione immobiliare alla strategia di commercializzazione

L’analisi delle possibili utilizzazioni assume importanza anche nell’attività di intermediazione immobiliare.

Promuovere un immobile esclusivamente in funzione della sua destinazione attuale può limitare il numero e la tipologia dei potenziali acquirenti.

Analizzarne le caratteristiche e le alternative di utilizzazione consente invece di individuare differenti categorie di operatori economici, sviluppando strategie di commercializzazione mirate.

Nel caso di Cordignano, questo approccio si traduce in una campagna promozionale rivolta non soltanto agli operatori della distribuzione alimentare, ma anche ad altre attività commerciali, professionisti, società di servizi e investitori.

L’attività di marketing non sostituisce la valutazione immobiliare, ma può beneficiare delle conoscenze e delle analisi che ne derivano.

Prima di investire, valutiamo le opportunità

Ogni immobile presenta caratteristiche specifiche.

Non esiste una soluzione di valorizzazione valida per tutti gli immobili, così come non è detto che la trasformazione rappresenti sempre la scelta migliore.

L’integrazione tra valutazione, consulenza e intermediazione immobiliare permette di affrontare queste decisioni con un metodo basato sull’analisi, sui dati e sulla trasparenza.

Con Meridiana 21 accompagno proprietari, imprenditori e investitori nella valutazione delle opportunità immobiliari, per favorire scelte consapevoli, sicure e serene.

Hai un immobile da valorizzare o stai valutando un investimento immobiliare?

Valutiamo insieme tutte le opportunità.

Scopri l’immobile di Cordignano e le sue possibili utilizzazioni.

Dott. Carlo Garbuio

Agente immobiliare e valutatore immobiliare certificato UNI 11558 – livello avanzato.

Meridiana 21

Riferimento metodologico: International Valuation Standards (IVS), edizione in vigore dal 31 gennaio 2025, IVS 102 – Bases of Value, Appendice A90 – Highest and Best Use.